Лот #4087 — Аукцыон

SKIP

Риск: LOW (0.0)

Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65

APPLICATIONS_SUBMISSION

Лот

Д-к: Щербаков Е.А. Квартира, площадь 56,9 кв.м., кадастровый номер 23:49:0402039:2312. Адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Лесная, д. 27, кв. 53

Адрес

край Краснодарский г. Сочи, Адлерский район, ул. Лесная, д. 27, кв. 53

Площадь

56.9 м²

Нач. цена

10,200,000 ₽

Тек. цена

10,200,000 ₽

Кадастр

23:49:0402039:2312

Регион

Краснодарский край

Категория

residential

Источник

ГИС Торги

Площадка

ETP_MMVB

Должник

—

Организатор

—

Аукцион

2026-09-18

Окончание заявок

2026-09-14

Открыть на ЭТП (фото, ставки) Карточка на torgi.gov.ru

Карта

край Краснодарский г. Сочи, Адлерский район, ул. Лесная, д. 27, кв. 53

Характеристики

Год ввода в эксплуатацию: —

Вид ограничений и обременений: —

Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —

Общая площадь: 56.9 м^2 общ. пл

Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —

Вид жилого помещения спец. Фонда: —

Вид жилого помещения: квартира

Кадастровая стоимость : —

Кадастровый номер: 23:49:0402039:2312

Общие сведения об ограничениях и обременениях : —

Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %

Сценарии ROI

Сценарий	IRR	Cash-on-cash	Окупаемость, лет
pessimistic	-0.2131	0.0308	None
base	-0.189	0.0376	None
optimistic	-0.1743	0.0419	None

Как рассчитан ROI

1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 56.9 м² = 166,432 ₽/год

2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 128,619 ₽/год

3. Вход (инвестиция) = цена 10,200,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,740 ₽/м² × 56.9 м² = 11,662,506 ₽

4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 4%

5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -19%

Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,740 ₽/м²).

Период	Дата	Цена, ₽	Задаток, ₽	Доходность	IRR	P(жив)
Лестница ставок не рассчитана

Фото (1)

AI-анализ (vision)

модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,740 ₽/м² (rough/major)

Риски

Флагов риска нет.

Ручные проверки

• Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
• Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
• ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
• ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
• kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
• ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную