BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Д-к: Семенов Д.С. Квартира, площадь 41,2 кв.м., кадастровый номер 23:43:0419024:1799. Адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Припутевая, д. 19, кв. 4
Адрес
Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Припутевая, д. 19, кв. 4 Д-к: Семенов Д.С. Квартира
Площадь
41.2 м²
Нач. цена
2,500,000 ₽
Тек. цена
2,500,000 ₽
Кадастр
23:43:0419024:1799
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,476,000 ₽
Дисконт к рынку
70%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,081,905 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
286,554 ₽/год
Лимит входа
1,863,870 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
881,479 ₽
IRR (базовый)
0.0289
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0041 | 0.1393 | None |
| base | 0.0289 | 0.17 | 6.78 |
| optimistic | 0.0471 | 0.1895 | 6.67 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 41.2 м² = 185,400 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 143,277 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,500,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 41.2 м² = 2,872,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 17%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.