SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Д-к: Елисеев А.А. Квартира, площадь 50,9 кв.м., кадастровый номер 23:45:0101067:267. Адрес: Краснодарский край, Крымский район, г. Крымск, ул. Фадеева, д. 23, кв. 102
Адрес
край Краснодарский Крымский район, г. Крымск, ул. Фадеева, д. 23, кв. 102
Площадь
50.9 м²
Нач. цена
2,842,134 ₽
Тек. цена
2,842,134 ₽
Кадастр
23:45:0101067:267
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-18
Окончание заявок
2026-09-14
Карта
край Краснодарский Крымский район, г. Крымск, ул. Фадеева, д. 23, кв. 102
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 50.9 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:45:0101067:267
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
230,113 ₽/год
Лимит входа
1,394,951 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
606,058 ₽
IRR (базовый)
-0.0288
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0592 | 0.0977 | None |
| base | -0.0288 | 0.1192 | None |
| optimistic | -0.0116 | 0.1329 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 50.9 м² = 148,882 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 115,056 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,842,134 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 50.9 м² = 3,289,640 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную