Лот #4080 — Аукцыон

SKIP

Риск: LOW (0.0)

Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65

APPLICATIONS_SUBMISSION

Лот

Д-к: Хуснутдинов А.Р. Жилой дом, площадь 24,2 кв.м., кадастровый номер 23:49:0401010:5529, земельный участок (ведение садоводства), площадь 871 кв.м., кадастровый номер 23:49:0401010:1375. Адрес: Крас

Адрес

край Краснодарский г. Сочи, с. Бестужевское, СНТ Луч, з/у 131

Площадь

24.2 м²

Нач. цена

6,072,000 ₽

Тек. цена

6,072,000 ₽

Кадастр

23:49:0401010:5529

Регион

Краснодарский край

Категория

residential

Источник

ГИС Торги

Площадка

ETP_MMVB

Должник

—

Организатор

—

Аукцион

2026-09-18

Окончание заявок

2026-09-14

Открыть на ЭТП (фото, ставки) Карточка на torgi.gov.ru

Карта

край Краснодарский г. Сочи, с. Бестужевское, СНТ Луч, з/у 131

Характеристики

Год ввода в эксплуатацию: —

Количество подземных этажей : —

Вид ограничений и обременений: —

Общая площадь: 24.2 м^2 общ. пл

Материалы наружных стен здания : —

Регистрационный номер ЕГРОКН: —

Кадастровая стоимость : —

Кадастровый номер: 23:49:0401010:5529 | 23:49:0401010:1375

Назначение здания : —

Количество этажей : -

Общие сведения об ограничениях и обременениях : —

Сценарии ROI

Сценарий	IRR	Cash-on-cash	Окупаемость, лет
pessimistic	-0.2493	0.0225	None
base	-0.2266	0.0275	None
optimistic	-0.2126	0.0306	None

Как рассчитан ROI

1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 24.2 м² = 70,785 ₽/год

2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 54,703 ₽/год

3. Вход (инвестиция) = цена 6,072,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,740 ₽/м² × 24.2 м² = 6,780,708 ₽

4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 3%

5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -23%

Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,740 ₽/м²).

Период	Дата	Цена, ₽	Задаток, ₽	Доходность	IRR	P(жив)
Лестница ставок не рассчитана

Фото (1)

AI-анализ (vision)

модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,740 ₽/м² (rough/major)

Риски

Флагов риска нет.

Ручные проверки

• Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
• Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
• ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
• ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
• kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
• ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную