Лот #4079 — Аукцыон

SKIP

Риск: LOW (0.0)

Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65

APPLICATIONS_SUBMISSION

Лот

Д-к: Оглы С.Д. Жилое здание, площадь 176 кв.м., кадастровый номер 23:43:0118001:21000, земельный участок (для индивидуального жилищного строительства), площадь 405+/-4 кв.м., кадастровый номер 23:43:0

Адрес

край Краснодарский г. Краснодар, проезд 1-й Архангельский, д.10

Площадь

176.0 м²

Нач. цена

10,258,400 ₽

Тек. цена

10,258,400 ₽

Кадастр

23:43:0118001:21000

Регион

Краснодарский край

Категория

residential

Источник

ГИС Торги

Площадка

ETP_MMVB

Должник

—

Организатор

—

Аукцион

2026-09-18

Окончание заявок

2026-09-14

Открыть на ЭТП (фото, ставки) Карточка на torgi.gov.ru

Карта

край Краснодарский г. Краснодар, проезд 1-й Архангельский, д.10

Характеристики

Год ввода в эксплуатацию: —

Количество подземных этажей : —

Вид ограничений и обременений: —

Общая площадь: 176.0 м^2 общ. пл

Материалы наружных стен здания : —

Регистрационный номер ЕГРОКН: —

Кадастровая стоимость : —

Кадастровый номер: 23:43:0118001:21000 | 23:43:0118001:2319

Назначение здания : —

Количество этажей : -

Общие сведения об ограничениях и обременениях : —

Сценарии ROI

Сценарий	IRR	Cash-on-cash	Окупаемость, лет
pessimistic	-0.0866	0.081	None
base	-0.0575	0.0988	None
optimistic	-0.0407	0.1102	None

Как рассчитан ROI

1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 176.0 м² = 514,800 ₽/год

2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 397,837 ₽/год

3. Вход (инвестиция) = цена 10,258,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,740 ₽/м² × 176.0 м² = 13,717,560 ₽

4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%

5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -6%

Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,740 ₽/м²).

Период	Дата	Цена, ₽	Задаток, ₽	Доходность	IRR	P(жив)
Лестница ставок не рассчитана

Фото (1)

AI-анализ (vision)

модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,740 ₽/м² (rough/major)

Риски

Флагов риска нет.

Ручные проверки

• Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
• Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
• ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
• ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
• kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
• ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную