BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Повторные торги. Квартира общей площадью 42,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер 52:17:0060321:952, назначение - жилое. Местоположение: Нижегородская обл., Балахнинский р-н, рп. Первое Мая, ул. С
Адрес
Нижегородская обл., Балахнинский р-н, рп. Первое Мая, ул. Садовая, д. 37, кв. 71, этаж 4
Площадь
42.5 м²
Нач. цена
1,482,390 ₽
Тек. цена
1,482,390 ₽
Кадастр
52:17:0060321:952
Регион
Нижегородская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,775,000 ₽
Дисконт к рынку
81%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,273,810 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
295,596 ₽/год
Лимит входа
1,922,681 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
563,648 ₽
IRR (базовый)
0.0522
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0181 | 0.1595 | 6.86 |
| base | 0.0522 | 0.1946 | 6.63 |
| optimistic | 0.0707 | 0.217 | 6.54 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 42.5 м² = 133,875 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 103,459 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,482,390 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 42.5 м² = 1,811,509 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 19%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 5%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.