BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Повторные торги. Здание (гараж) общей площадью 18,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер 52:21:0000104:3330, количество этажей - 1, назначение - нежилое. Местоположение: Нижегородская обл., г. Дзер
Адрес
обл. Нижегородская Нижегородская обл., г. Дзержинск, ПГСК «Буденновский-1» в районе улицы Буденного, гараж 234
Площадь
18.6 м²
Нач. цена
442,000 ₽
Тек. цена
442,000 ₽
Кадастр
52:21:0000104:3330
Регион
Нижегородская область
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-24
Карта
обл. Нижегородская Нижегородская обл., г. Дзержинск, ПГСК «Буденновский-1» в районе улицы Буденного, гараж 234
Характеристики
Назначение здания : гараж
Общая площадь: 18.6 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 52:21:0000104:3330
Количество этажей : 1
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
5,915 ₽/м²/год
NOI
242,922 ₽/год
Лимит входа
1,545,819 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
428,960 ₽
IRR (базовый)
0.1957
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.154 | 0.3346 | 6.21 |
| base | 0.1957 | 0.4083 | 6.11 |
| optimistic | 0.2166 | 0.4552 | 6.08 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,915 ₽/м² × 18.6 м² = 110,019 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 85,023 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 442,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 18.6 м² = 709,620 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 41%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 20%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную