BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Д-к: Молчанов И.Е. Машино-место, площадью 18.5 кв.м., кадастровый номер 23:43:0141004:6407. Адрес: Краснодарский край, г.Краснодар, ул.Зиповская, д.34, к.2, м/м 256
Адрес
Краснодарский край, г.Краснодар, ул.Зиповская, д.34, к.2, м/м 256 Д-к: Молчанов И.Е. Машино-место
Площадь
18.5 м²
Нач. цена
681,105 ₽
Тек. цена
681,105 ₽
Кадастр
23:43:0141004:6407
Регион
Краснодарский край
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Карта
Краснодарский край, г.Краснодар, ул.Зиповская, д.34, к.2, м/м 256 Д-к: Молчанов И.Е. Машино-место
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,450 ₽/м²/год
NOI
241,616 ₽/год
Лимит входа
1,664,366 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
836,036 ₽
IRR (базовый)
0.24
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1955 | 0.4083 | 6.11 |
| base | 0.24 | 0.4983 | 6.02 |
| optimistic | 0.2617 | 0.5555 | 6.0 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,450 ₽/м² × 18.5 м² = 156,325 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 120,808 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 681,105 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 18.5 м² = 826,160 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 50%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 24%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную