BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Д-к: Косьяненко А.В. 1/3 доля земельного участка (для садоводства), площадь 602 +/– 9 кв.м., кадастровый номер 23:25:0125007:22. Адрес: Краснодарский край, г. Приморско-Ахтарск, с/т «Луч» № 608
Адрес
край Краснодарский г. Приморско-Ахтарск, с/т «Луч» № 608
Площадь
602.0 м²
Нач. цена
79,314 ₽
Тек. цена
79,314 ₽
Кадастр
23:25:0125007:22
Регион
Краснодарский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-21
Карта
край Краснодарский г. Приморско-Ахтарск, с/т «Луч» № 608
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '13.2', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '13.2', 'name': 'Ведение садоводства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 23:25:0125007:22
Площадь земельного участка: 602.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
16,740 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
8,034,376 ₽/год
Лимит входа
49,262,300 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
21,718,134 ₽
IRR (базовый)
0.519
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4524 | 1.104 | 3.35 |
| base | 0.519 | 1.3474 | 2.86 |
| optimistic | 0.5456 | 1.502 | 2.77 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 602.0 м² = 5,198,225 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 4,017,188 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 79,314 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,740 ₽/м² × 602.0 м² = 10,160,759 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 135%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 52%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,740 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,740 ₽/м² (rough/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную