BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Д-к: ООО «Кубаньжилстрой» Здание нежилое, площадью 3 342,60 кв.м. кадастровый номер 23:47:0309005:28. Адрес: Краснодарский край, г.Новороссийск, ул.Куникова, д.26А
Адрес
край Краснодарский г.Новороссийск, ул.Куникова, д.26А
Площадь
3,342.6 м²
Нач. цена
185,667,370 ₽
Тек. цена
185,667,370 ₽
Кадастр
23:47:0309005:28
Регион
Краснодарский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-21
Карта
край Краснодарский г.Новороссийск, ул.Куникова, д.26А
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Количество подземных этажей : —
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 3342.6 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:47:0309005:28
Назначение здания : —
Количество этажей : -
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
44,610,808 ₽/год
Лимит входа
307,718,534 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
154,779,779 ₽
IRR (базовый)
0.1654
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1254 | 0.2897 | 6.31 |
| base | 0.1654 | 0.3535 | 6.18 |
| optimistic | 0.1858 | 0.3941 | 6.15 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 3,342.6 м² = 28,863,100 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 22,305,404 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 185,667,370 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 3,342.6 м² = 215,006,338 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 35%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 17%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную