BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Д-к: Чернецкая А.А. 1/2 доля нежилого помещения, площадь 34,1 кв.м., кадастровый номер 23:47:0309016:2415. 83/200000 доля земельного участка (для эксплуатации гаражей), площадь 39742 кв.м., кадастровы
Адрес
край Краснодарский г. Новороссийск, ГСК-53, р-н Аэропорта, гараж № 244
Площадь
34.1 м²
Нач. цена
1,002,500 ₽
Тек. цена
1,002,500 ₽
Кадастр
23:47:0309016:2415
Регион
Краснодарский край
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-21
Карта
край Краснодарский г. Новороссийск, ГСК-53, р-н Аэропорта, гараж № 244
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 34.1 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:47:0309016:2415 | 23:47:0309016:24
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,450 ₽/м²/год
NOI
445,357 ₽/год
Лимит входа
3,067,831 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,541,019 ₽
IRR (базовый)
0.2856
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2381 | 0.4946 | 6.03 |
| base | 0.2856 | 0.6036 | 5.38 |
| optimistic | 0.308 | 0.6729 | 5.2 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,450 ₽/м² × 34.1 м² = 288,145 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 222,678 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,002,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 34.1 м² = 1,257,225 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 60%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 29%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную