BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Д-к: Скрипников М.Ю. 4/25 доли в квартире, площадь 21.5 кв.м., кадастровый номер 23:47:0118056:5635. Адрес: Краснодарский край, г.Новороссийск, с.Цемдолина, ул.Парковая, д.32, корпус 102, кв.30
Адрес
Краснодарский край, г.Новороссийск, с.Цемдолина, ул.Парковая, д.32, корпус 102, кв.30 Д-к: Скрипников М.Ю. 4/25 доли в квартире
Площадь
21.5 м²
Нач. цена
396,629 ₽
Тек. цена
396,629 ₽
Кадастр
23:47:0118056:5635
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Карта
Краснодарский край, г.Новороссийск, с.Цемдолина, ул.Парковая, д.32, корпус 102, кв.30 Д-к: Скрипников М.Ю. 4/25 доли в квартире
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
97,199 ₽/год
Лимит входа
589,223 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
255,997 ₽
IRR (базовый)
0.1347
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0965 | 0.2488 | 6.42 |
| base | 0.1347 | 0.3036 | 6.27 |
| optimistic | 0.1546 | 0.3385 | 6.23 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 21.5 м² = 62,888 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 48,599 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 396,629 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 21.5 м² = 545,460 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 30%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную