BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Д-к: Пластун А.Ю. Земельный участок (для индивидуального жилищного строительства), площадь 800 кв.м., кадастровый номер 23:06:1902320:7, жилой дом, площадь 121,7 кв.м., кадастровый номер 23:06:1902320
Адрес
край Краснодарский г. Гулькевичи, ул. Ростовская, д. 4
Площадь
800.0 м²
Нач. цена
10,048,000 ₽
Тек. цена
10,048,000 ₽
Кадастр
23:06:1902320:7
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-21
Карта
край Краснодарский г. Гулькевичи, ул. Ростовская, д. 4
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 23:06:1902320:7 | 23:06:1902320:218
Площадь земельного участка: 800.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
16,740 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
3,616,704 ₽/год
Лимит входа
13,741,714 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,342,607 ₽
IRR (базовый)
0.1029
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0663 | 0.2109 | 6.56 |
| base | 0.1029 | 0.2574 | 6.39 |
| optimistic | 0.1223 | 0.2869 | 6.33 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 800.0 м² = 2,340,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,808,352 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 10,048,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,740 ₽/м² × 800.0 м² = 23,942,400 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 26%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,740 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,740 ₽/м² (rough/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную