SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Д-к: Мартиросян Р.П. Нежилое помещение, площадь 12,1 кв.м., кадастровый номер 23:38:0109005:153. Адрес: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Советской Армии, д. 177, пом. 5
Адрес
край Краснодарский г. Армавир, ул. Советской Армии, д. 177, пом. 5
Площадь
12.1 м²
Нач. цена
1,473,400 ₽
Тек. цена
1,473,400 ₽
Кадастр
23:38:0109005:153
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-21
Карта
край Краснодарский г. Армавир, ул. Советской Армии, д. 177, пом. 5
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 12.1 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:38:0109005:153
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
16,740 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
54,703 ₽/год
Лимит входа
207,843 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
20,307 ₽
IRR (базовый)
-0.1444
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1701 | 0.0437 | None |
| base | -0.1444 | 0.0533 | None |
| optimistic | -0.129 | 0.0594 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 12.1 м² = 35,392 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 27,351 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,473,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,740 ₽/м² × 12.1 м² = 1,749,624 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 5%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -14%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,740 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,740 ₽/м² (rough/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную