SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Д-к: Мартиросян Р.П. Нежилое помещение, площадь 117,9 кв.м., кадастровый номер 23:38:0109005:150. Адрес: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Советской Армии, д. 177, пом. 11, 12, 13, 14
Адрес
край Краснодарский г. Армавир, ул. Советской Армии, д. 177, пом. 11, 12, 13, 14
Площадь
117.9 м²
Нач. цена
12,376,400 ₽
Тек. цена
12,376,400 ₽
Кадастр
23:38:0109005:150
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-21
Карта
край Краснодарский г. Армавир, ул. Советской Армии, д. 177, пом. 11, 12, 13, 14
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 117.9 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:38:0109005:150
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
16,740 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
533,012 ₽/год
Лимит входа
2,025,185 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
197,867 ₽
IRR (базовый)
-0.1269
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1534 | 0.0497 | None |
| base | -0.1269 | 0.0607 | None |
| optimistic | -0.1113 | 0.0676 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 117.9 м² = 344,858 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 266,506 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 12,376,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,740 ₽/м² × 117.9 м² = 14,968,866 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 6%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,740 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,740 ₽/м² (rough/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную