BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение площадью 38 кв. м, кадастровый номер 76:23:010101:176201, назначение - нежилое, местонахождение: Ярославская обл., г. Ярославль, ул. Вспольинское поле, зд. 24г, помещ. 2. Собственник
Адрес
—
Площадь
38.0 м²
Нач. цена
2,214,872 ₽
Тек. цена
2,214,872 ₽
Кадастр
76:23:010101:17620
Регион
Ярославская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
8,740,000 ₽
Дисконт к рынку
71%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,609,524 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
264,298 ₽/год
Лимит входа
1,719,103 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
503,967 ₽
IRR (базовый)
-0.0233
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.054 | 0.1012 | None |
| base | -0.0233 | 0.1234 | None |
| optimistic | -0.006 | 0.1376 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 38.0 м² = 119,700 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 92,504 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,214,872 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 38.0 м² = 2,553,616 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.