BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Общая долевая собственность (3/4 доля в праве) на жилое помещение площадью 42,2 кв. м, кадастровый номер 76:17:053501:544, назначение - жилое, местонахождение: Ярославская обл., Ярославский р-н, с. Ме
Адрес
—
Площадь
42.2 м²
Нач. цена
1,303,900 ₽
Тек. цена
1,303,900 ₽
Кадастр
76:17:053501:544
Регион
Ярославская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,706,000 ₽
Дисконт к рынку
83%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,229,524 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
293,509 ₽/год
Лимит входа
1,909,109 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
559,669 ₽
IRR (базовый)
0.0705
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0355 | 0.1768 | 6.74 |
| base | 0.0705 | 0.2158 | 6.54 |
| optimistic | 0.0893 | 0.2406 | 6.46 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 42.2 м² = 132,930 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 102,728 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,303,900 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 42.2 м² = 1,622,295 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 22%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.