BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 12.0 · ×0.65
Лот
Здание, площадью 142,5 кв.м., кадастровый номер 35:25:0602010:993, земельный участок, площадью 1 500 кв.м., кадастровый номер 35:25:0602010:953, расположенные по адресу: Вологодская область, Вологодск
Адрес
обл. Вологодская Вологодская область, Вологодский округ, п. Уткино, ул. Луговая, д. 22
Площадь
142.5 м²
Нач. цена
8,427,240 ₽
Тек. цена
8,427,240 ₽
Кадастр
35:25:0602010:993
Регион
Вологодская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-14
Окончание заявок
2026-09-10
Карта
обл. Вологодская Вологодская область, Вологодский округ, п. Уткино, ул. Луговая, д. 22
Характеристики
Количество этажей : 1
Общая площадь: 142.5 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 35:25:0602010:993
CAPEX
10,560 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
1,901,825 ₽/год
Лимит входа
12,499,641 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,755,801 ₽
IRR (базовый)
0.0732
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0381 | 0.1795 | 6.72 |
| base | 0.0732 | 0.2191 | 6.52 |
| optimistic | 0.0921 | 0.2442 | 6.44 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 142.5 м² = 861,334 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 665,639 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 8,427,240 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 142.5 м² = 10,353,402 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 22%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 10,560 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную