BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Помещение, назначение: жилое, наименование: жилое помещение, площадь 12,2 кв.м., кадастровый номер 62:29:0070001:417, местоположение: г.Рязань, ул.Полетаева, д.12, кв. 13, Ж2. Согласно справке ООО «Р-
Адрес
у лицах Организатор торгов не располагает. Взыскатель: УФНС по Рязанской области
Площадь
12.2 м²
Нач. цена
219,600 ₽
Тек. цена
219,600 ₽
Кадастр
62:29:0070001:417
Регион
Рязанская область
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,440 ₽/м²/год
NOI
362,041 ₽/год
Лимит входа
2,582,603 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
918,080 ₽
IRR (базовый)
0.5379
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4695 | 1.1648 | 3.22 |
| base | 0.5379 | 1.4215 | 2.75 |
| optimistic | 0.5648 | 1.5846 | 2.66 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,440 ₽/м² × 12.2 м² = 163,968 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 126,714 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 219,600 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 12.2 м² = 303,780 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 142%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 54%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную