BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение, площадь 17,1 кв.м., кадастровый номер: 86:10:0000000:14180, г. Сургут, ул. Крылова, д. 36, парковочное место №195, рег. № 26-367-ГМУ;
Адрес
—
Площадь
17.1 м²
Нач. цена
428,060 ₽
Тек. цена
428,060 ₽
Кадастр
86:10:0000000:14180
Регион
Ханты-Мансийский автономный округ
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
3,933,000 ₽
Дисконт к рынку
86%
Лимит входа (дисконт 30%)
2,524,286 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
118,934 ₽/год
Лимит входа
773,596 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
226,785 ₽
IRR (базовый)
0.1026
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.066 | 0.2105 | 6.56 |
| base | 0.1026 | 0.257 | 6.39 |
| optimistic | 0.122 | 0.2864 | 6.33 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 17.1 м² = 53,865 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 41,627 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 428,060 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 17.1 м² = 552,063 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 26%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (5)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.