BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Квартира площадью 42,7 кв. м, кадастровый номер 41:01:0010117:3315, местоположение: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Владивостокская, д. 31, кв. 39. Обременение - ипотека.
Адрес
Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Владивостокская, д. 31, кв. 39
Площадь
42.7 м²
Нач. цена
4,700,000 ₽
Тек. цена
4,700,000 ₽
Кадастр
41:01:0010117:3315
Регион
Камчатский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,821,000 ₽
Дисконт к рынку
47%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,303,333 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
296,987 ₽/год
Лимит входа
1,931,729 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
913,572 ₽
IRR (базовый)
-0.0595
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0886 | 0.0799 | None |
| base | -0.0595 | 0.0975 | None |
| optimistic | -0.0428 | 0.1087 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 42.7 м² = 192,150 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 148,494 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,700,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 42.7 м² = 5,191,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.