BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Нежилое помещение площадью 90,10 кв.м., кадастровый № 61:44:0030912:1939 (находится в залоге), должник Савченко Я.А., (Поручение ТУ Росимущества в РО от 13.08.2026 № 61-1283-У). Адрес (местоположение
Адрес
обл. Ростовская, г.о. город Ростов-на-Дону, г. Ростов-на-Дону, пр-кт 40-летия Победы, дом 310/3
Площадь
90.1 м²
Нач. цена
815,690 ₽
Тек. цена
815,690 ₽
Кадастр
61:44:0030912:1939
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-10
Окончание заявок
2026-09-09
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: -
Вид ограничений и обременений: залог, арест наложенный судебным приставом-исполнителем
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: -
Общая площадь: 90.1 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): -
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 61:44:0030912:1939
Общие сведения об ограничениях и обременениях : залог, арест наложенный судебным приставом-исполнителем
Назначение нежилого помещения: -
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
626,664 ₽/год
Лимит входа
4,076,084 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,927,701 ₽
IRR (базовый)
0.3462
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2943 | 0.6263 | 5.25 |
| base | 0.3462 | 0.7643 | 4.46 |
| optimistic | 0.3696 | 0.852 | 4.32 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 90.1 м² = 405,450 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 313,332 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 815,690 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 90.1 м² = 1,397,074 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 76%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 35%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную