SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Жилое помещение 86-87 с кадастровым № 61:44:0031460:132, состоящее из жилых комнат 23,24, площадью 21.2 кв.м, в кв. 70-71,72,73,74,75-76,77-78,79,80,81,82,83-84,85,86-87,88,89, общей площадью 391,0 кв
Адрес
(местоположение): г. Ростов-на-Дону, ул. Буйнакская, дом № 33/14. Жилое помещение 86-87 с
Площадь
21.2 м²
Нач. цена
1,058,400 ₽
Тек. цена
1,058,400 ₽
Кадастр
61:44:0031460:132
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
147,450 ₽/год
Лимит входа
959,079 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
453,577 ₽
IRR (базовый)
0.0595
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.025 | 0.1662 | 6.81 |
| base | 0.0595 | 0.2029 | 6.59 |
| optimistic | 0.0781 | 0.2261 | 6.51 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 21.2 м² = 95,400 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 73,725 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,058,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 21.2 м² = 1,238,520 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 20%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную