SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Жилое помещение, квартира площадью 33,60 кв.м., кадастровый № 61:44:0072901:3592 (находится в залоге), должник Билык В.Р., (Поручение ТУ Росимущества в РО от 13.08.2026 № 61-1290-У). Адрес (местополож
Адрес
обл. Ростовская, г.о. город Ростов-на-Дону, г. Ростов-на-Дону, ул. Извилистая, дом 7/2
Площадь
33.6 м²
Нач. цена
2,912,800 ₽
Тек. цена
2,912,800 ₽
Кадастр
61:44:0072901:3592
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-10
Окончание заявок
2026-09-09
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: -
Вид ограничений и обременений: залог, арест наложенный судебным приставом-исполнителем
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: -
Общая площадь: 33.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): -
Вид жилого помещения спец. Фонда: -
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 61:44:0072901:3592
Общие сведения об ограничениях и обременениях : залог, арест наложенный судебным приставом-исполнителем
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): 100.0 %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
233,695 ₽/год
Лимит входа
1,520,049 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
718,876 ₽
IRR (базовый)
-0.025
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0555 | 0.1001 | None |
| base | -0.025 | 0.1221 | None |
| optimistic | -0.0077 | 0.1362 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 33.6 м² = 151,200 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 116,847 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,912,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 33.6 м² = 3,260,040 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную