SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Жилое помещение, квартира площадью 27 кв.м., кадастровый № 61:44:0050301:2895 (находится в залоге), должник Лейн А.В., (Поручение ТУ Росимущества в РО от 20.07.2026 № 61-977-У). Адрес (местоположение)
Адрес
(местоположение): Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Мечникова, дом 41/ 53, кв. 174. Жилое помещение, квартира
Площадь
27.0 м²
Нач. цена
4,028,854 ₽
Тек. цена
4,028,854 ₽
Кадастр
61:44:0050301:2895
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
187,790 ₽/год
Лимит входа
1,221,468 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
577,668 ₽
IRR (базовый)
-0.1017
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1291 | 0.0597 | None |
| base | -0.1017 | 0.0729 | None |
| optimistic | -0.0856 | 0.0812 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 27.0 м² = 121,500 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 93,895 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,028,854 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 27.0 м² = 4,392,296 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную