SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Жилое помещение, квартира площадью 56,40 кв.м., кадастровый № 61:44:0020322:1981 (находится в залоге), должник Белозеров В.А., (Поручение ТУ Росимущества в РО от 19.08.2026 № 61-1302-У). Адрес (местоп
Адрес
обл. Ростовская, г.о. город Ростов-на-Дону, г. Ростов-на-Дону, ул. Художественная, дом 22/17
Площадь
56.4 м²
Нач. цена
4,784,800 ₽
Тек. цена
4,784,800 ₽
Кадастр
61:44:0020322:1981
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-10
Окончание заявок
2026-09-09
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: залог, арест наложенный судебным приставом-исполнителем
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 56.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 61:44:0020322:1981
Общие сведения об ограничениях и обременениях : залог, арест наложенный судебным приставом-исполнителем
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): 100.0 %
CAPEX
34,875 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
392,273 ₽/год
Лимит входа
1,000,511 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.0624
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0914 | 0.0783 | None |
| base | -0.0624 | 0.0956 | None |
| optimistic | -0.0457 | 0.1066 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 56.4 м² = 253,800 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 196,137 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,784,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 34,875 ₽/м² × 56.4 м² = 6,990,990 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 34,875 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • коррозия (критическая)
- • отсутствие отделки (высокая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную