SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Квартира пл. 76,6 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Молодежная, д.5, кв.166, к/н 77:06:0001003:5627
Адрес
у: г.Москва, ул.Молодежная, д.5, кв.166, к/н 77:06:0001003:5627 Квартира пл. 76,6 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Молодежная, д.5, кв.166, к/н 77:06:0001003:5627
Площадь
76.6 м²
Нач. цена
27,836,800 ₽
Тек. цена
27,836,800 ₽
Кадастр
77:06:0001003:5627
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
17,618,000 ₽
Дисконт к рынку
-69%
Лимит входа (дисконт 30%)
11,307,619 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
532,768 ₽/год
Лимит входа
3,465,350 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,715,447 ₽
IRR (базовый)
-0.1259
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1523 | 0.0501 | None |
| base | -0.1259 | 0.0612 | None |
| optimistic | -0.1102 | 0.0682 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 76.6 м² = 689,400 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 532,768 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 27,836,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 76.6 м² = 29,688,240 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 6%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.