SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Квартира пл. 58,1 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Совхозная, д.6, кв.140, к/н: 77:04:0004017:2980
Адрес
у: г.Москва, ул.Совхозная, д.6, кв.140, к/н: 77:04:0004017:2980 Квартира пл. 58,1 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Совхозная, д.6, кв.140, к/н: 77:04:0004017:2980
Площадь
58.1 м²
Нач. цена
9,930,400 ₽
Тек. цена
9,930,400 ₽
Кадастр
77:04:0004017:2980
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
13,363,000 ₽
Дисконт к рынку
19%
Лимит входа (дисконт 30%)
8,576,667 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
404,097 ₽/год
Лимит входа
2,628,418 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,818,113 ₽
IRR (базовый)
-0.0179
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0487 | 0.1047 | None |
| base | -0.0179 | 0.1278 | None |
| optimistic | -0.0004 | 0.1425 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 58.1 м² = 522,900 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 404,097 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 9,930,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 58.1 м² = 10,775,520 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 13%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.