BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Земельный участок площадью 592 +/- 9 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, земли под домами индивидуальной жилой застройки, кадастровый № 61:56:0120427:23; жилой дом площадью 64,3 кв.м.,
Адрес
обл. Ростовская, г.о. город Новошахтинск, г. Новошахтинск, ул. Карьерная, дом 45
Площадь
592.0 м²
Нач. цена
1,374,400 ₽
Тек. цена
1,374,400 ₽
Кадастр
61:56:0120427:23
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-10
Окончание заявок
2026-09-09
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 61:56:0120427:23
Площадь земельного участка: 592.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
44,640 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
4,117,478 ₽/год
Лимит входа
4,996,220 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.0987
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0624 | 0.2063 | 6.58 |
| base | 0.0987 | 0.2517 | 6.41 |
| optimistic | 0.1181 | 0.2806 | 6.34 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 592.0 м² = 2,664,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,058,739 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,374,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 44,640 ₽/м² × 592.0 м² = 27,870,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 25%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 44,640 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • коррозия (критическая)
- • повреждение окон (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную