BUY
Риск: MEDIUM (30.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Жилое помещение, квартира площадью 60,10 кв.м., кадастровый № 61:44:0030912:184 (находится в залоге), должник Украинская Е.С., (Поручение ТУ Росимущества в РО от 07.08.2026 № 61-1235-У). Адрес (местоп
Адрес
(местоположение): Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр-кт. 40-летия Победы, д. 314/2, кв. 32. Жилое помещение, квартира
Площадь
60.1 м²
Нач. цена
4,000,000 ₽
Тек. цена
4,000,000 ₽
Кадастр
61:44:0030912:184
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
Украинская Е.С.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
13,823,000 ₽
Дисконт к рынку
67%
Лимит входа (дисконт 30%)
8,871,905 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
418,008 ₽/год
Лимит входа
2,718,898 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,285,847 ₽
IRR (базовый)
0.0146
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0177 | 0.128 | None |
| base | 0.0146 | 0.1562 | 6.88 |
| optimistic | 0.0326 | 0.1741 | 6.76 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 60.1 м² = 270,450 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 209,004 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,000,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 60.1 м² = 4,560,600 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 16%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
- ⚠ kad.arbitr: найдено дел — 3
- ⚠ ЕФРСБ: по «Украинская Е.С.» дело о банкротстве не найдено
KYC: должник
Должник / собственник
Украинская Е.С.
Дела в арбитраже (3)
| № дела | Суд | Истец | Ответчик |
|---|---|---|---|
| А57-12906/2026 | АС Саратовской области | Цвелих Наталия Николаевна | Цвелих Наталия Николаевна |
| А53-6477/2025 | АС Ростовской области | ООО "ДОНСКАЯ ТРАСТОВАЯ КОМПАНИЯ" | Украинская Екатерина Сергеевна |
| А32-34273/2023 | АС Краснодарского края | ОАО АК Сберегательный банк РФ,АО "АЛЬФА-БАНК" | Украинская Е С |
⚠ Поиск по kad.arbitr ограничен 25 делами (лимит страницы мобильной версии) и берёт первый экран. Если дел больше — проверьте вручную на kad.arbitr.ru.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.