BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Право аренды на земельный участок площадью 7890 +/- 9,83 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для размещения и обслуживания жилого дома, кадастровый № 61:52:0030003:246; жилой дом площад
Адрес
обл. Ростовская, г.о. город Каменск-Шахтинский, снт Фиалка, ул. 7-я Линия (участок Восход), дом 4
Площадь
59.0 м²
Нач. цена
1,647,000 ₽
Тек. цена
1,647,000 ₽
Кадастр
61:52:0030003:246
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-10
Окончание заявок
2026-09-09
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1950
Количество подземных этажей : —
Вид ограничений и обременений: залог, арест наложенный судебным приставом-исполнителем
Общая площадь: 59.0 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : Смешанные
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 61:52:0030003:1699
Назначение здания : жилой дом
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : залог, арест наложенный судебным приставом-исполнителем
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
54,876,528 ₽/год
Лимит входа
356,940,132 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
168,807,519 ₽
IRR (базовый)
0.6515
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5712 | 1.5614 | 2.56 |
| base | 0.6515 | 1.9056 | 2.2 |
| optimistic | 0.6807 | 2.1243 | 2.14 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 7,890.0 м² = 35,505,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 27,438,264 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,647,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 7,890.0 м² = 49,069,350 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 191%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 65%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную