BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Помещение, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, площадь 106,7 кв.м., кадастровый номер 71:12:080501:1721, адрес: Тульская область, р-н. Киреевский, г. Болохово, ул. Ленина, д. 19, пом
Адрес
Тульская область, р-н. Киреевский, г. Болохово, ул. Ленина, д. 19, пом. Нежилое помещение. Взыскатель: УФНС по Тульской области
Площадь
106.7 м²
Нач. цена
3,232,900 ₽
Тек. цена
3,232,900 ₽
Кадастр
71:12:080501:1721
Регион
Тульская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
ООО «АлюрСтрой»
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
24,541,000 ₽
Дисконт к рынку
84%
Лимит входа (дисконт 30%)
15,750,952 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
742,120 ₽/год
Лимит входа
4,827,061 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,415,087 ₽
IRR (базовый)
0.0734
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0384 | 0.1798 | 6.72 |
| base | 0.0734 | 0.2194 | 6.52 |
| optimistic | 0.0924 | 0.2446 | 6.44 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 106.7 м² = 336,105 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 259,742 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,232,900 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 106.7 м² = 4,034,745 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 22%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.