SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
1/3 доли в квартире общ.пл. 59,6 кв.м. кадастровый № 47:16:0101004:837, расположенная по адресу: ЛО, Кировское г.п., Кировск, ул. Набережная, д. 1, корп. 2, кв. 55
Адрес
обл. Ленинградская Кировское г.п., Кировск, ул. Набережная, д. 1, корп. 2, кв. 55
Площадь
59.6 м²
Нач. цена
2,000,000 ₽
Тек. цена
2,000,000 ₽
Кадастр
47:16:0101004:837
Регион
Ленинградская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-23
Окончание заявок
2026-09-18
Карта
обл. Ленинградская Кировское г.п., Кировск, ул. Набережная, д. 1, корп. 2, кв. 55
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 59.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 47:16:0101004:837
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
23,250 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
269,444 ₽/год
Лимит входа
654,238 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.0131
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0441 | 0.1079 | None |
| base | -0.0131 | 0.1317 | None |
| optimistic | 0.0044 | 0.1468 | 6.96 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 59.6 м² = 174,330 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 134,722 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,000,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 23,250 ₽/м² × 59.6 м² = 3,485,700 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 13%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 23,250 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 23,250 ₽/м² (shell/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную