SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое здание пл. 595.8 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Авиамоторная, д.33, к/н 77:04:0001001:8648
Адрес
у: г.Москва, ул.Авиамоторная, д.33, к/н 77:04:0001001:8648 Нежилое здание пл. 595.8 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Авиамоторная, д.33, к/н 77:04:0001001:8648
Площадь
595.8 м²
Нач. цена
142,760,000 ₽
Тек. цена
142,760,000 ₽
Кадастр
77:04:0001001:8648
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
137,034,000 ₽
Дисконт к рынку
-12%
Лимит входа (дисконт 30%)
87,951,429 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
4,143,908 ₽/год
Лимит входа
26,953,730 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
28,899,000 ₽
IRR (базовый)
-0.0681
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0968 | 0.0754 | None |
| base | -0.0681 | 0.092 | None |
| optimistic | -0.0515 | 0.1026 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 595.8 м² = 5,362,200 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 4,143,908 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 142,760,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 595.8 м² = 153,472,800 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 9%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.