SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Комната пл.15,5 кв.м. в квартире пл. 77,2 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Ухтомская, д.19, кв.21, комната 3, к/н: 77:04:0001001:8213
Адрес
у: г.Москва, ул.Ухтомская, д.19, кв.21, комната 3, к/н: 77:04:0001001:8213
Площадь
15.5 м²
Нач. цена
5,114,100 ₽
Тек. цена
5,114,100 ₽
Кадастр
77:04:0001001:8213
Регион
г. Москва
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: г.Москва, ул.Ухтомская, д.19, кв.21, комната 3, к/н: 77:04:0001001:8213
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
70,074 ₽/год
Лимит входа
424,789 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
457,683 ₽
IRR (базовый)
-0.17
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1948 | 0.0358 | None |
| base | -0.17 | 0.0437 | None |
| optimistic | -0.1551 | 0.0487 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 15.5 м² = 90,675 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 70,074 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,114,100 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 15.5 м² = 5,462,805 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 4%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -17%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную