SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение пл. 1,9 кв.м. по адресу: г.Москва, пр-кт Рязанский д.22, корп.2, помещение 13/5, к/н: 77:04:0002006:17071
Адрес
у: г.Москва, пр-кт Рязанский д.22, корп.2, помещение 13/5, к/н: 77:04:0002006:17071
Площадь
1.9 м²
Нач. цена
471,495 ₽
Тек. цена
471,495 ₽
Кадастр
77:04:0002006:17071
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
437,000 ₽
Дисконт к рынку
-16%
Лимит входа (дисконт 30%)
280,476 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
13,215 ₽/год
Лимит входа
85,955 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
92,159 ₽
IRR (базовый)
-0.0731
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1016 | 0.0729 | None |
| base | -0.0731 | 0.0889 | None |
| optimistic | -0.0566 | 0.0991 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 1.9 м² = 17,100 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 13,215 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 471,495 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1.9 м² = 506,470 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 9%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.