SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
4/5 доли в праве собственности в нежилом помещении пл. 728,3 кв.м. по адресу: г.Москва, Новолесной пер., д.5, пом.3/2, к/н: 77:01:0004016:4356
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Тверской, пер. Новолесной, дом 5
Площадь
728.3 м²
Нач. цена
161,270,500 ₽
Тек. цена
161,270,500 ₽
Кадастр
77:01:0004016:4356
Регион
г. Москва
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-25
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Тверской, пер. Новолесной, дом 5
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: Арест. Запрет рег.действий, Преимущ. право покупки
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 728.3 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 77:01:0004016:4356
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Арест. Запрет рег.действий, Преимущ. право покупки
Назначение нежилого помещения: нежилое
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
17,270 ₽/м²/год
NOI
9,719,994 ₽/год
Лимит входа
67,047,032 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
71,609,876 ₽
IRR (базовый)
0.0486
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0147 | 0.1563 | 6.88 |
| base | 0.0486 | 0.1907 | 6.66 |
| optimistic | 0.0671 | 0.2126 | 6.56 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 17,270 ₽/м² × 728.3 м² = 12,577,632 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 9,719,994 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 161,270,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 728.3 м² = 173,703,825 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 19%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 5%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную