SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение пл.16,8 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Русаковская, д.31, машиноместо №193/2П, к/н: 77:03:0003005:4285
Адрес
у: г.Москва, ул.Русаковская, д.31, машиноместо №193/2П, к/н: 77:03:0003005:4285 Нежилое помещение пл.16,8 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Русаковская, д.31, машиноместо №193/2П, к/н: 77:03:0003005:4285
Площадь
16.8 м²
Нач. цена
4,216,500 ₽
Тек. цена
4,216,500 ₽
Кадастр
77:03:0003005:4285
Регион
г. Москва
Категория
self_storage
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
26,000 ₽/м²/год
NOI
337,559 ₽/год
Лимит входа
2,376,960 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,535,420 ₽
IRR (базовый)
0.1004
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.064 | 0.2082 | 6.57 |
| base | 0.1004 | 0.254 | 6.4 |
| optimistic | 0.1198 | 0.2832 | 6.34 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 26,000 ₽/м² × 16.8 м² = 436,800 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 337,559 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,216,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 16.8 м² = 4,528,125 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 25%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.