SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение пл. 23,3 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Лобачика, д.11, к/н: 77:03:0003002:4343
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Сокольники, ул. Лобачика, дом 11
Площадь
23.3 м²
Нач. цена
4,490,720 ₽
Тек. цена
4,490,720 ₽
Кадастр
77:03:0003002:4343
Регион
г. Москва
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-21
Окончание заявок
2026-09-18
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Сокольники, ул. Лобачика, дом 11
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: Арест. Запрет рег.действий, Залог
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 23.3 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 77:03:0003002:4343
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Арест. Запрет рег.действий, Залог
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
105,336 ₽/год
Лимит входа
638,553 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
688,001 ₽
IRR (базовый)
-0.0996
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1271 | 0.0606 | None |
| base | -0.0996 | 0.0739 | None |
| optimistic | -0.0835 | 0.0824 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 23.3 м² = 136,305 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 105,336 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,490,720 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 23.3 м² = 4,855,056 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную