BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 11.0 · ×0.65
Лот
Здание нежилое (гараж) с кадастровым номером 10:02:0080303:725
Адрес
Республика Карелия, р-н Кемский, г. Кемь, ул. Высотная, д. б/н. Ограничение прав и
Площадь
20.2 м²
Нач. цена
304,000 ₽
Тек. цена
304,000 ₽
Кадастр
10:02:0080303:725
Регион
Республика Карелия
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
Республика Карелия, р-н Кемский, г. Кемь, ул. Высотная, д. б/н. Ограничение прав и
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,915 ₽/м²/год
NOI
263,818 ₽/год
Лимит входа
1,817,307 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
604,374 ₽
IRR (базовый)
0.3283
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2778 | 0.5855 | 5.53 |
| base | 0.3283 | 0.7145 | 4.71 |
| optimistic | 0.3515 | 0.7965 | 4.55 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,915 ₽/м² × 20.2 м² = 119,483 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 92,336 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 304,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 20.2 м² = 440,400 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 71%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 33%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную