SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 11.0 · ×0.65
Лот
3/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру пл.50,6кв.м по адресу: Российская Федерация, г Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Орехово-Борисово Южное, ул Елецкая, д. 35 к. 3, кв. 237, к
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Орехово-Борисово Южное, ул. Елецкая, дом 35 к. 3, кв. 237
Площадь
50.6 м²
Нач. цена
10,709,500 ₽
Тек. цена
10,709,500 ₽
Кадастр
77:05:0011009:6224
Регион
г. Москва
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-24
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Орехово-Борисово Южное, ул. Елецкая, дом 35 к. 3, кв. 237
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 50.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: доля в квартире
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 77:05:0011009:6224
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): 75.0 %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
228,757 ₽/год
Лимит входа
1,386,729 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,494,114 ₽
IRR (базовый)
-0.1123
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1393 | 0.0553 | None |
| base | -0.1123 | 0.0675 | None |
| optimistic | -0.0964 | 0.0753 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 50.6 м² = 296,010 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 228,757 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 10,709,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 50.6 м² = 11,548,575 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную