BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру пл.60,1кв.м по адресу: Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Лианозово, шоссе Алтуфьевское, дом 93, квартира 273, к/н
Адрес
у: Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Лианозово, шоссе Алтуфьевское, дом 93, квартира 273, к/н 77:02:0001011:1556
Площадь
60.1 м²
Нач. цена
6,446,000 ₽
Тек. цена
6,446,000 ₽
Кадастр
77:02:0001011:1556
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
13,823,000 ₽
Дисконт к рынку
48%
Лимит входа (дисконт 30%)
8,871,905 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
418,008 ₽/год
Лимит входа
2,718,898 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,915,122 ₽
IRR (базовый)
0.0568
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0225 | 0.1637 | 6.83 |
| base | 0.0568 | 0.1998 | 6.61 |
| optimistic | 0.0754 | 0.2228 | 6.52 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 60.1 м² = 540,900 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 418,008 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 6,446,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 60.1 м² = 7,128,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 20%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.