SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
квартира пл.33,1кв.м. по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Внуково, улица Аэростатная, дом 14, корпус 3, квартира 37, к/н 77:18:0170408:1949
Адрес
у: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Внуково, улица Аэростатная, дом 14, корпус 3, квартира 37, к/н 77:18:0170408:1949
Площадь
33.1 м²
Нач. цена
5,725,000 ₽
Тек. цена
5,725,000 ₽
Кадастр
77:18:0170408:1949
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,613,000 ₽
Дисконт к рынку
18%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,886,190 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
230,217 ₽/год
Лимит входа
1,497,429 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,605,500 ₽
IRR (базовый)
-0.0197
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0505 | 0.1035 | None |
| base | -0.0197 | 0.1263 | None |
| optimistic | -0.0023 | 0.1408 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 33.1 м² = 297,900 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 230,217 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,725,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 33.1 м² = 6,209,850 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 13%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.