SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
квартира пл.38,5кв.м. по адресу: Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Выхино-Жулебино, проезд Ферганский, дом 2/32, квартира 12, к/н 77:04:0002011:9255
Адрес
у: Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Выхино-Жулебино, проезд Ферганский, дом 2/32, квартира 12, к/н 77:04:0002011:9255
Площадь
38.5 м²
Нач. цена
7,561,600 ₽
Тек. цена
7,561,600 ₽
Кадастр
77:04:0002011:9255
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
8,855,000 ₽
Дисконт к рынку
8%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,683,333 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
267,775 ₽/год
Лимит входа
1,741,723 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,867,424 ₽
IRR (базовый)
-0.0389
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0689 | 0.0915 | None |
| base | -0.0389 | 0.1117 | None |
| optimistic | -0.0218 | 0.1245 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 38.5 м² = 346,500 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 267,775 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 7,561,600 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 38.5 м² = 8,170,680 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 11%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.