BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
1/4 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение (комната) общей площадью 12,6 кв.м.
Адрес
респ. Мордовия г. Саранск, ул. Студенческая, д. 14, к. 509
Площадь
12.6 м²
Нач. цена
168,000 ₽
Тек. цена
168,000 ₽
Кадастр
13:23:1113253:1724
Регион
Республика Мордовия
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-24
Окончание заявок
2026-09-18
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: Сведения отсутствуют
Вид ограничений и обременений: Запрещение регистрации
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 13:23:1113253:79
Общая площадь: 12.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Этаж № 5
Вид жилого помещения спец. Фонда: ---
Вид жилого помещения: Комната
Кадастровая стоимость : 441686.72
Кадастровый номер: 13:23:1113253:1724
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Запрещение регистрации
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): 25.0 %
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
13,440 ₽/м²/год
NOI
373,912 ₽/год
Лимит входа
2,580,879 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
861,781 ₽
IRR (базовый)
0.507
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4416 | 1.0663 | 3.44 |
| base | 0.507 | 1.3013 | 2.94 |
| optimistic | 0.5334 | 1.4506 | 2.85 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,440 ₽/м² × 12.6 м² = 169,344 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 130,869 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 168,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 12.6 м² = 342,720 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 130%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 51%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную