BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Нежилое здание «гараж» площадью 28,4 кв.м., кадастровый номер 43:43:310742:703, количество этажей – 1, в том числе подземных – 0; земельный участок, кадастровый номер 43:43:310742:700, площадью 47 кв.
Адрес
—
Площадь
28.4 м²
Нач. цена
359,040 ₽
Тек. цена
359,040 ₽
Кадастр
43:43:310742:703
Регион
Кировская область
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,100 ₽/м²/год
NOI
570,636 ₽/год
Лимит входа
4,018,194 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,394,638 ₽
IRR (базовый)
0.4917
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4276 | 1.0188 | 3.57 |
| base | 0.4917 | 1.2434 | 3.05 |
| optimistic | 0.5177 | 1.3861 | 2.95 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,100 ₽/м² × 28.4 м² = 258,440 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 199,722 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 359,040 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 28.4 м² = 547,392 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 124%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 49%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную