BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
1/4 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру) общей площадью 48,5 кв. м, кадастровый номер: 29:09:010114:660, адрес: Архангельская обл., м.р-н Ленский, г.п. Урдомское, рп.
Адрес
Архангельская обл., м.р-н Ленский, г.п. Урдомское, рп. Урдома, ул. Центральная, д. 15, кв. 7 1/4 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру) общей
Площадь
48.5 м²
Нач. цена
310,600 ₽
Тек. цена
310,600 ₽
Кадастр
29:09:010114:660
Регион
Архангельская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
11,155,000 ₽
Дисконт к рынку
94%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,159,524 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
337,327 ₽/год
Лимит входа
2,194,119 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,037,663 ₽
IRR (базовый)
0.4016
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3454 | 0.7632 | 4.49 |
| base | 0.4016 | 0.9314 | 3.82 |
| optimistic | 0.426 | 1.0383 | 3.69 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 48.5 м² = 218,250 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 168,664 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 310,600 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 48.5 м² = 617,130 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 93%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 40%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.