BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
Здание, нежилое, садовый дом, площадь 68 кв.м., кадастровый номер 71:23:070204:293, местоположение: Тульская обл, Ясногорский р-н, СНТ № 11 "ППКХ", уч.180. Земельный участок, земли сельскохозяйственно
Адрес
Тульская обл, Ясногорский р-н, СНТ № 11 "ППКХ", уч.180. Земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ: для садоводства
Площадь
68.0 м²
Нач. цена
1,146,735 ₽
Тек. цена
1,146,735 ₽
Кадастр
71:23:070204:293
Регион
Тульская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
Тульская обл, Ясногорский р-н, СНТ № 11 "ППКХ", уч.180. Земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ: для садоводства
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
907,538 ₽/год
Лимит входа
6,260,055 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,087,556 ₽
IRR (базовый)
0.3123
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2629 | 0.5502 | 5.81 |
| base | 0.3123 | 0.6715 | 4.95 |
| optimistic | 0.3351 | 0.7485 | 4.78 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 68.0 м² = 411,022 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 317,638 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,146,735 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 68.0 м² = 1,612,072 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 67%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 31%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную