BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Квартира площадью 38,7 кв. м, кадастровый номер 44:12:120327:326. Правообладатель – Павлова М.А.
Адрес
—
Площадь
38.7 м²
Нач. цена
357,425 ₽
Тек. цена
357,425 ₽
Кадастр
44:12:120327:326
Регион
Костромская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
8,901,000 ₽
Дисконт к рынку
93%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,712,857 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
269,166 ₽/год
Лимит входа
1,750,771 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
827,991 ₽
IRR (базовый)
0.3429
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2913 | 0.6186 | 5.3 |
| base | 0.3429 | 0.755 | 4.51 |
| optimistic | 0.3663 | 0.8416 | 4.36 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 38.7 м² = 174,150 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 134,583 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 357,425 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 38.7 м² = 607,496 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 76%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 34%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.