BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Здание магазина (2эт) площадью 309,9 кв. м, кадастровый номер 44:31:030302:155. Правообладатель – Швец А.С.
Адрес
обл Костромская г. Шарья, ул. Советская, д. 2.
Площадь
309.9 м²
Нач. цена
3,880,080 ₽
Тек. цена
3,880,080 ₽
Кадастр
44:31:030302:155
Регион
Костромская область
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-23
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Количество подземных этажей : —
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 309.9 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 44:31:030302:155
Назначение здания : —
Количество этажей : 2
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
13,440 ₽/м²/год
NOI
9,196,444 ₽/год
Лимит входа
63,477,328 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
21,195,715 ₽
IRR (базовый)
0.518
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4515 | 1.1008 | 3.36 |
| base | 0.518 | 1.3435 | 2.87 |
| optimistic | 0.5445 | 1.4976 | 2.78 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,440 ₽/м² × 309.9 м² = 4,165,056 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 3,218,755 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,880,080 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 309.9 м² = 8,164,764 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 134%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 52%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • коррозия (средняя)
- • отслоение краски (низкая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную